Loi 16 — le guide complet

La Loi 16 (projet de loi n° 16, 2019, chapitre 28) est une réforme majeure du Code civil du Québec qui modernise la gestion des copropriétés divises. Elle oblige les syndicats de copropriété à tenir un carnet d'entretien, à réaliser une étude du fonds de prévoyance et à délivrer une attestation sur l'état de l'immeuble lors des ventes.

Les trois piliers obligatoires de la Loi 16 sont : 1) Le carnet d'entretien, qui répertorie tous les travaux passés et planifiés de l'immeuble. 2) L'étude du fonds de prévoyance, réalisée par un expert indépendant, qui évalue les montants à cotiser pour financer les travaux futurs. 3) L'attestation sur l'état de la copropriété, document requis lors de toute vente d'une fraction de copropriété.

Le règlement d'application est en vigueur depuis le 14 août 2025. Les syndicats de copropriété doivent être pleinement conformes d'ici 2028, selon l'échéancier progressif prévu par la loi. Les obligations varient selon la taille et l'âge de l'immeuble.

Le carnet d'entretien est un registre officiel tenu par le syndicat de copropriété qui documente l'état de l'immeuble, les travaux d'entretien réalisés, les inspections effectuées et les travaux à planifier. Il doit être mis à jour régulièrement et est accessible aux copropriétaires.

L'étude du fonds de prévoyance est une analyse réalisée par un expert (ingénieur, architecte ou technologue professionnel) qui évalue l'état des composantes de l'immeuble et calcule les contributions nécessaires au fonds de prévoyance pour financer les travaux majeurs futurs. Elle doit être mise à jour tous les cinq ans.

Un syndicat non conforme à la Loi 16 s'expose à des difficultés lors des ventes d'unités (l'attestation sera incomplète ou défavorable), à des litiges avec les copropriétaires, et à une dévaluation des unités. Les acheteurs et leurs institutions financières exigent de plus en plus la conformité à la Loi 16 avant de conclure une transaction.