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Guide complet sur la Loi 16 et la gestion des copropriétés divises au Québec.
Mise à jour : mars 2026 – Basé sur le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, en vigueur depuis le 14 août 2025.
La Loi 16, officiellement le projet de loi n° 16 (2019, chapitre 28), est la plus importante réforme de la copropriété divise au Québec depuis l'entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994. Elle vise à moderniser la gestion des syndicats de copropriété, à renforcer la protection financière des copropriétaires et à assurer la pérennité du parc immobilier en copropriété.
Le règlement d'application (publié le 30 juillet 2025 dans la Gazette officielle du Québec) est entré en vigueur le 14 août 2025. Il concrétise les trois grands outils prévus par la Loi 16 : le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance et l'attestation sur l'état de la copropriété. Ces obligations s'appliquent à toutes les copropriétés divises au Québec, sans exception.
1. Pourquoi la Loi 16 ? Objectifs de la réforme
Passer d'une gestion réactive à une gestion proactive et planifiée sur 25 ans.
Protéger les copropriétaires contre la sous-capitalisation des fonds de prévoyance.
Améliorer la transparence lors des ventes d'unités.
Renforcer la gouvernance et la responsabilité des conseils d'administration.
Assurer la durabilité des immeubles (toitures, ascenseurs, systèmes mécaniques, etc.).
La réforme s'inscrit dans la continuité du projet de loi n° 31 (2024) et modifie principalement les articles 1068.1, 1070.2, 1071 et 1070 du Code civil du Québec (C.c.Q.).
2. Les trois piliers obligatoires de la Loi 16
A
Le carnet d'entretien (art. 1070.2 C.c.Q.)
Objectif : Documenter l'état de l'immeuble, planifier les travaux et conserver l'historique des interventions.
Contenu obligatoire :
Inventaire détaillé des parties communes (toiture, ascenseurs, fondations, systèmes de chauffage, etc.) et des éléments des parties privatives dont le syndicat est responsable.
Pour chaque élément : date d'installation (si connue), travaux d'entretien requis (fréquence), réparations effectuées, contrats, garanties, manuels, rapports d'inspection.
Section planification : état actuel, durée de vie restante, liste des réparations majeures et remplacements prévus sur au moins 25 ans (avec année estimée).
Un professionnel indépendant membre de l'Ordre des ingénieurs, des évaluateurs agréés, des architectes ou des technologues professionnels du Québec, dont l'activité principale porte sur la gestion, la construction, la rénovation, l'évaluation ou l'inspection immobilière. Interdiction de conflits d'intérêts.
Mises à jour et révisions :
Mise à jour annuelle par le conseil d'administration.
Révision complète par un professionnel tous les 5 ans (ou 10 ans pour les petites copropriétés : ≤ 8 fractions privatives, pas de bâtiment ou ≤ 3 étages hors sol).
Visite physique de l'immeuble obligatoire lors de la production/révision.
⏰ Délai de mise en conformité
Copropriétés existantes : au plus tard le 15 août 2028.
Nouvelles copropriétés : fourni par le promoteur au plus tard 30 jours après l'assemblée de transition.
B
L'étude du fonds de prévoyance (art. 1071 C.c.Q.)
Objectif : Déterminer le montant nécessaire pour couvrir les réparations majeures et remplacements des parties communes sur 25 ans.
Contenu obligatoire :
Basée sur le carnet d'entretien.
Solde actuel du fonds.
Estimation des coûts par année pour chaque réparation/remplacement.
Recommandation annuelle des sommes à verser au fonds (y compris pour les parties communes à usage restreint).
Explication des calculs.
Fréquence : Tous les 5 ans. Même profil professionnel que pour le carnet ou un CPA (sans conflit d'intérêts).
Utilisation des résultats :
Le conseil d'administration doit fixer les contributions au fonds selon les recommandations de l'étude.
Jusqu'à l'obtention de la première étude : versement minimal de 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble.
Le fonds doit être partiellement liquide, à court terme, avec capital garanti.
C
L'attestation sur l'état de la copropriété (art. 1068.1 C.c.Q.)
Objectif : Informer l'acheteur potentiel de l'état financier et physique de la copropriété avant l'achat. Fournie dans les 15 jours suivant la demande.
Contenu minimal obligatoire :
Montant actuel du fonds de prévoyance et recommandation de l'étude pour l'année en cours.
Contributions aux charges communes (exigées et payées) des 3 dernières années.
Liquidités, surplus/déficits des 3 derniers exercices.
Budget prévisionnel de l'année.
Confirmation des assurances obligatoires + montant du fonds d'auto-assurance et franchise maximale.
Résumé des 5 dernières années : inspections, sinistres, réparations majeures (date + coût).
Travaux prévus pour les 10 prochaines années (date + coût estimé).
Litiges en cours et modifications à la déclaration de copropriété des 3 dernières années.
Un modèle gratuit est disponible sur le site de la Société d'habitation du Québec (SHQ). L'attestation doit être datée et signée par un administrateur ou le gérant.
3. Autres mesures importantes
Acomptes pour condos neufs (art. 1791.1 C.c.Q.) : Protection renforcée par fidéicommis, plan de garantie, assurance ou cautionnement.
Transparence : Le conseil doit transmettre plus rapidement les procès-verbaux et résolutions.
Assurances : Obligations accrues pour le syndicat.
Fonds d'auto-assurance : Règles précises sur son utilisation.
4. Échéancier de mise en conformité (2025–2028)
Action
Copropriétés existantes
Nouvelles copropriétés
Carnet d'entretien + Étude
15 août 2028 au plus tard
Par le promoteur (30 j. ou 6 mois)
Mise à jour annuelle du carnet
Dès production
Dès production
Révision étude
Tous les 5 ans
Tous les 5 ans
Attestation (vente)
Immédiat (15 jours)
Immédiat (15 jours)
5. Qui fait quoi ?
Syndicat / CA
Commande les documents, met à jour le carnet, fixe les contributions, conserve au registre, fournit l'attestation.
Copropriétaires
Paient les contributions obligatoires, ont droit d'accès aux documents.
Promoteurs
Responsables des premiers documents dans les nouvelles copropriétés.
Professionnels
Ingénieurs, architectes, évaluateurs, technologues ou CPA — indépendants.
6. Conséquences pratiques
Augmentation possible des charges : Pour rattraper un fonds sous-capitalisé (jusqu'à 10 ans pour atteindre le niveau recommandé).
Valeur des unités : Une copropriété bien gérée (carnet et étude à jour) se vend mieux et à meilleur prix.
Responsabilité : Les administrateurs doivent justifier leurs décisions sur la base des documents professionnels.
Non-conformité : Risque de poursuites, de difficultés de vente et d'insatisfaction des copropriétaires.
7. Ressources officielles
Site SHQ : Copropriété divise
Guide explicatif SHQ (PDF) : Télécharger ici
Modèle d'attestation : Disponible sur le site de la SHQ.
Texte du Règlement : Gazette officielle du Québec (30 juillet 2025).
Texte de la Loi 16 : Publications du Québec.
Recommandation : Consultez un avocat spécialisé en copropriété ou un gestionnaire certifié (RGCQ) pour une analyse adaptée à votre immeuble. Ce guide est une synthèse vulgarisée ; le texte officiel du Règlement et du Code civil prime en cas de doute.
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La Loi 16 marque le début d'une ère de gestion professionnelle et transparente. Bien appliquée, elle protège votre patrimoine collectif.
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